Průvodce bydlením • Nájem a podnájem
Podnájem družstevního bytu: jakou smlouvu použít, kdy je nutný souhlas družstva + vzor
Aktualizováno k 27. 10. 2025 · Pronájem vs. podnájem u družstev, souhlas družstva, postup a vzor smlouvy
O čem je článek
Příklad: Jeden zákazník se ptá, jak správně „pronajmout“ družstevní byt. Nejde o byt v osobním vlastnictví, ale je užíván na základě nájmu (lidově „družstevního dekretu“) jako člen bytového družstva. Jakou smlouvu použít a jde potom o pronájem, nebo podnájem?
Krátká odpověď: U družstevního bytu člen vůči družstvu vystupuje jako nájemce a třetí osobě může byt přenechat pouze jako podnájem (nikoli pronájem). Prakticky se uzavírá Smlouva o podnájmu bytu (družstevního), obvykle se souhlasem družstva a dle podmínek stanov.
Relevantní právní rámec
-
Občanský zákoník (OZ) — podnájem obecně (§ 2215–2216), členové domácnosti (§ 2272), podnájem části bytu (§ 2274), souhlas s podnájmem a domněnka souhlasu po 1 měsíci (§ 2275), hrubé porušení (§ 2276), akcesorita – konec podnájmu se skončením nájmu (§ 2277–2278).
-
Zákon o obchodních korporacích (ZOK) — nájem družstevního bytu se řídí OZ (§ 741); družstvo může vyloučit člena za hrubé porušení povinností z nájmu (§ 734).
Hlavní body případu:
🔹Smlouva — používejte Smlouvu o podnájmu bytu (ne pronájem).
🔹Souhlas družstva — celý byt vždy písemně; mlčení 1 měsíc = souhlas (není‑li sjednán zákaz). Část bytu bez souhlasu, pokud nájemce v bytě trvale bydlí; pozor na stanovy.
🔹Riziko — neoprávněný podnájem = hrubé porušení; v krajním případě i vyloučení člena.
Procesní postup – kroky, lhůty, forma
1
Prostudujte stanovy a nájem
Zda není podnájem zakázán či podmíněn; kapacitní limity. Opřeno o § 741 ZOK.
2
Zažádejte o souhlas (celý byt)
Písemná žádost: popis bytu, doba, osoby, účel bydlení, bezdlužnost, návrh smlouvy. Lhůta 1 měsíc na vyjádření; mlčení = souhlas (není‑li sjednán zákaz). § 2275 OZ.
3
Část bytu?
Pokud v bytě trvale bydlíte, lze podnajmout část i bez souhlasu; v praxi jej ale stanovy často vyžadují. § 2274 OZ.
4
Uzavřete Smlouvu o podnájmu
Upravte dobu, podnájemné, jistotu, služby, pravidla užívání a předávání; přiložte souhlas družstva.
5
Předávací protokol
Stav bytu, měřidla, klíče – samostatná příloha.
6
Pravidla a odpovědnost
Podnájemce musí dodržovat domovní řád a pravidla; nájemce odpovídá družstvu za podnájemce (§ 2216 OZ).
Akcesorita: skončí‑li nájem člena, končí i podnájem (§ 2277–2278 OZ).
Právní kvalifikace, souhlas a odpovědnost
Právní kvalifikace
-
Jde o podnájem, ne pronájem. Člen‑nájemce může třetí osobě zřídit užívací právo k bytu – to je podnájem (§ 2215 OZ).
Souhlas družstva
-
Celý byt — podnájem jen s písemným souhlasem pronajímatele (družstva). Domněnka souhlasu po 1 měsíci od písemné žádosti; neplatí, pokud je ve smlouvě/stanovách zákaz podnájmu. § 2275 odst. 1–2 OZ.
-
Část bytu — pokud nájemce v bytě sám trvale bydlí, může část bytu podnajmout i bez souhlasu; stanovy však mohou vyžadovat souhlas. § 2274 OZ.
Odpovědnost a porušení
-
Odpovědnost nájemce — za jednání podnájemce odpovídáte družstvu, jako byste byt užíval sám (§ 2216 OZ).
-
Porušení — podnájem bez potřebného souhlasu = hrubé porušení (§ 2276 OZ); v družstvu může vést až k vyloučení člena (§ 734 ZOK).
Možnosti účastníků
-
Člen (nájemce) — může žádat o souhlas; při mlčení 1 měsíc platí domněnka (není‑li zákaz). Není „automatické právo“ na podnájem celého bytu.
-
Družstvo (pronajímatel) — může podmínit/korigovat/zakázat dle stanov (v mezích OZ); při porušení vyvozuje odpovědnost (výpovědní důvody u nájmu bytu / vyloučení člena § 734 ZOK).
-
Podnájemce — práva dle podnájemní smlouvy; podnájem končí s nájmem (akcesorita), nutno upozornit na riziko. § 2277–2278 OZ.
Rizika a limity
-
Krátkodobé „ubytování“ (Airbnb) — často omezeno stanovami/domovním řádem; jiný režim než nájem/podnájem k bydlení. Doporučen účel „bydlení“.
-
Akcesorita — skončí‑li nájem člena, automaticky končí i podnájem (§ 2277–2278 OZ).
Rohové případy (pozor)
-
Stanovy se zákazem podnájmu — vylučují domněnku souhlasu po 1 měsíci (§ 2275 odst. 2 OZ).
Vzor: Smlouva o podnájmu družstevního bytu
Upozornění: podnájem končí spolu s nájmem nájemce (akcesorita).
⚠️ UPOZORNĚNÍ: Tento článek má pouze informační povahu, je ukázkou práce našeho
AI právního asistenta a není právním poradenstvím. Váš případ může vyžadovat individuální posouzení, pokud nejste odborníkem, obraťte se na poskytovatele právních služeb a to i v případě, že si nejste s něčím jistí. Naše vydavatelství právní aní advokátní služby neposkytuje. AI asistent je nástroj využívající naše know-how a modely umělé inteligence společnosti OpenAI; pokud v článku najdete chybu, prosíme, kontaktujte nás, abychom zpřesnili práci našich AI agentů. Používejte naše vzory smluv a AI asistenta pro ChatGPT získáte zdarma. Děkujeme.
Seznam citací a použitých zdrojů
-
Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) – aktuální znění 01.07.2025–31.12.2025 (verze 17):
-
§ 2215–2216 (podnájem obecně), § 2272 (členové domácnosti), § 2274 (podnájem části bytu), § 2275 (souhlas/ domněnka souhlasu), § 2276 (hrubé porušení), § 2277, § 2278 (akcesorita).
-
Zákon o obchodních korporacích (zákon č. 90/2012 Sb.) – účinné znění (verze 7): § 741 (aplikace OZ na nájem družstevního bytu), § 734 (vyloučení člena za hrubé porušení povinností nájemce).
Účinné ke dni 23. 10. 2025; poslední kontrola: 23. 10. 2025.