Relevantní právní rámec
-
NOZ – § 2254 Jistota a smluvní pokuta: limit trojnásobku nájemného; při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu po započtení dlužných částek; úroky alespoň ve výši zákonné sazby. (Znění účinné k 12. 10. 2025.)
-
Zákon č. 67/2013 Sb. § 7–8: lhůty a obsah vyúčtování služeb (4 + 4 měsíce; 30 + 30 dnů na nahlížení/námitky). (Znění účinné 1. 1. 2024–31. 12. 2025.)
Povinné náležitosti nájemní smlouvy
-
✓Identifikace stran, bytu a účelu; doba nájmu.
-
✓Výše nájemného, splatnost, zálohy na služby + vyúčtování.
-
✓Jistota (kauce) – viz § 2254 NOZ; úročení min. zákonnou sazbou.
-
✓Pravidla oprav/údržby, předávací protokol, doručování.
Vrácení kauce podle § 2254 odst. 2
Po skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu po započtení případných dluhů nájemce. Nájemci náleží úroky od poskytnutí jistoty, alespoň ve výši zákonné sazby. Pevná zákonná lhůta stanovena není – proto ji sjednejte ve smlouvě (doporučeno: 30 dní od předání bytu).
Vyúčtování služeb (zákon 67/2013 Sb.)
1
Lhůty: 4 + 4 měsíce pro doručení vyúčtování (řádné + opravné).
2
Nahlížení a námitky: 30 + 30 dnů.
3
Vyúčtování služeb je samostatný režim – neplést s vypořádáním jistoty.
Možnosti účastníků – nároky/obrana
Nájemce
-
Nárok na vrácení jistoty + úroky.
-
Při prodlení možnost úroků z prodlení a žaloby.
Pronajímatel
-
Právo započíst dlužné nájemné a řádně doložené škody.
Procesní postup – kroky + lhůty
-
Po skončení nájmu sepište předávací protokol + stavy měřidel.
-
Proveďte vyúčtování služeb.
-
Proveďte započtení a vraťte zbytek jistoty + úroky; smluvně sjednejte lhůtu (doporučeno 30 dní).
Rizika a limity
-
Neoprávněné zápočty bez důkazů (fotodokumentace, faktury).
-
Překročení trojnásobku (v souhrnu se smluvní pokutou).
-
Záměna vyúčtování služeb a vypořádání jistoty (různá pravidla).
Nejčastější chyby (7 bodů)
-
!Kauce + smluvní pokuta > 3× nájemné.
-
!Není sjednána lhůta pro vrácení jistoty.
-
!Chybí pravidla úročení jistoty.
-
!Nezvlášť upravené vyúčtování služeb vs. vypořádání jistoty.
-
!Bez předávacího protokolu a fotodokumentace.
-
!Špatné doručování (neplatné e‑maily bez sjednání).
-
!Paušální „srážky“ z jistoty bez důkazu.
Jak upravit dodatkem
V dodatku identifikujte původní smlouvu a nově ujednejte: (i) výši jistoty a úročení (min. zákonná sazba), (ii) lhůtu pro vrácení (např. 30 dní od předání), (iii) pravidla pro zápočty a doložení škod, (iv) vyúčtování služeb dle § 7–8 zákona 67/2013 Sb., (v) doručování. Účinnost od data podpisu obou stran.
VZOR: Výzva k vrácení jistoty (kauce) § 2254 odst. 2 NOZ
ℹ︎
Přepište hranaté závorky a odešlete doporučeně / datovou schránkou. Lhůta 30 dnů je smluvně/komunikačně doporučená; zákon ji výslovně nestanoví.
Checklist dalších kroků
-
✓Zkontrolovat výši jistoty a pokut (limit).
-
✓Dodatkem sjednat lhůtu pro vrácení jistoty a způsob úročení.
-
✓Nastavit proces a lhůty vyúčtování služeb.
-
✓Při předání bytu sepsat protokol + fotodokumentace.
-
✓Při nevrácení jistoty odeslat výzvu (vzor výše).
Seznam citací a použitých zdrojů (řazeno od novějších)
-
NOZ – § 2254 Jistota a smluvní pokuta (Občanský zákoník č. 89/2012 Sb.). Znění účinné k 12. 10. 2025; poslední kontrola 12. 10. 2025.
-
Zákon č. 67/2013 Sb. (§ 7–8, vyúčtování služeb). Znění účinné 1. 1. 2024–31. 12. 2025; poslední kontrola 12. 10. 2025.
⚠️ Výstup je zpracován s podporou AI, před použitím proveďte kontrolu. Informace nejsou právní radou a jsou nezávazné. Právní aní advokátní služby neposkytujeme. Za použití odpovídáte vy, ne AI ani LEGIS ani nikdo jiný.