Kupní smlouva 2015

Kupní smlouva v novém občanském zákoníku

 
Kupní smlouva je jistě jednou ze smluv nejstarších i nejfrekventovanějších. V době zpracování tohoto entrée je ještě upravena ve dvou základních soukromoprávních kodexech, a to v občanském zákoníku a v obchodním zákoníku. V praxi to způsobuje četné komplikace, neboť zpracovatel kupní smlouvy si musí nejprve ujasnit statut účastníků kupní smlouvy, případně charakter předmětu kupní smlouvy, a teprve po této – někdy celkem komplikované – analýze přistoupit k sepisu kupní smlouvy.
 
Od roku 2014 je vše jednodušší, kupní smlouva bude upravena toliko v občanském zákoníku, a to komplexně, i pro podnikatele.
 
Pojďme si nyní přiblížit právní úpravu kupní smlouvy v novém občanském zákoníku. Nalézáme ji v části čtvrté, nazvané „relativní majetková práva“, v ust. §§ 2079 a následujících. 

Účastníci kupní smlouvy

Účastníci kupní smlouvy jsou značeni tradičně jako prodávající (chybně někdy prodejce) a kupující (chybně někdy kupec).
 
Podstatou kupní smlouvy je závazek prodávajícího odevzdati věc kupujícímu a umožnit mu nabytí vlastnického práva k předmětu koupě. Naopak kupující se zavazuje věc převzíti a zaplatit prodávajícímu kupní cenu. V teorii nazýváme onu smlouvu smlouvou synallagmatickou neboli obapolnou, neb právu či povinnosti jednoho ze smluvců odpovídá zrcadlově opačné právo či povinnost smluvce druhého. Kupní cena bude zpravidla explicitně sjednána, ve smlouvě je jistě přípustné sjednat ji pouze formou způsobu jejího určení – například odkazem na znalecký posudek. Lze uzavřít kupní smlouvu i bez určení kupní ceny, taková vůle smluvních stran musí být ovšem ze smlouvy seznatelná. Předmětem koupě mohou být věci movité i nemovité. Zde nutno upozornit na nové pojetí věcí, kterými již nebudou toliko věci hmotné – res corporales, ale i věci nehmotné – res incorporales.

Jde o smlouvu kupní nebo o jiný typ?

V praxi působí často obtíž rozlišit kupní smlouvu a smlouvu o dílo. O smlouvu o dílo se bude jednat tehdy, pokud dodáme výrobci budoucí věci podstatnou část toho, čeho je k vyrobení věci zapotřebí. Stejně tak půjde o smlouvu o dílo tehdy, pokud převážná část plnění dodavatele spočívá ve výkonu činnosti, například montáži. V ostatním jde o smlouvu kupní, nejde-li o převod práv.

Odpovědnost

Prodávající odpovídá za vadné plnění. Zákon rozlišuje, zda vadným plněním došlo k porušení kupní smlouvy způsobem podstatným či nepodstatným a podle toho určuje práva kupujícího. Spíše se preferuje odstranění vady nebo oprava. Záruka za jakost se podobá stávající úpravě v obchodním zákoníku, stávající občanskoprávní úprava nebyla zcela převzata.
 

V médiích lze sledovat k dané otázce širokou diskusi, náš názor je takový, že prodávající odpovídá za vady, které má věc při přechodu nebezpečí škody na věci na kupujícího, typicky tedy při dodání věci. Pokud se vada projeví později, ovšem existovala již ke dni přechodu, bude prodávající odpovídat za vady též. Pokud se vada vyskytne později, ovšem neexistovala ke dni přechodu, nebude již za ni prodávající odpovídat – a v tom je gros rozdílu oproti stávající občanskoprávní záruce – ledaže se prokáže, že prodávající vadu způsobil porušením své povinnosti.

 

Prodej nemovitosti

Prodej a koupě věci nemovité vyžaduje písemnou formu. Zřizuje-li se současně věcné právo a je-li nemovitá věc zapsána do veřejného seznamu, vzniká takové právo až zápisem do onoho seznamu – příkladem budiž ujednání o výhradě vlastnického práva, právu zpětné koupě et cetera.
Krásný příklad prolínání judikatury s legislativou nalézáme v převzetí známého judikátu, který řešil požadavek kupujícího na slevu z kupní ceny v případě, že předmět převodu – pozemek neměl ve smlouvě uvedenou správnou výměru. NOZ to řeší tak, že kupující bude mít právo na slevu, pokud bude disproporce mezi výměrou sjednanou a skutečnou. Pokud však nebude mít pozemek výměru zapsanou ve veřejném seznamu, bude mít kupující právo na slevu jen, bude-li to výslovně ujednáno.
 
Jak již bylo naznačeno výše, zákon i nadále upravuje četná vedlejší ujednání při kupní smlouvě, nově například výslovně výhradu lepšího kupce či koupě na zkoušku.
 
Pochopitelně zná NOZ zvláštní ustanovení o prodeji zboží v obchodě spotřebitelům, nově má též zvláštní ustanovení o koupi závodu (stávající terminologií prodej podniku).