Co nelze ve smlouvě o nájmu bytu dle NOZ právně vymáhat
Od ledna 2014 nový občanský zákoník ve smlouvách o nájmu bytu vymezuje zakázaná ujednání, kde jednou větou §2239 říká: „Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.“
Autoři zákona považují nájem bytu za chráněný, přestože to kodex přímo nevyslovuje a zajišťuje nezcizitelnost práv, byť by je nájemní smlouva výslovně uváděla.
Zakázaná ujednání nepřiměřeného závazku ve smlouvě o nájmu bytu
Pronajímatel tedy nemůže po nájemci požadovat věci, které jsou ve smlouvě uvedeny, avšak jsou s ohledem k nájmu bytu nepřiměřené. Vezměme příklad, kdy pronajímatel bude po nájemci smlouvou požadovat osobní závazek - např. v zimním období každodenní odklízení sněhu, přestože se v mezidobí nájemce stal invalidním důchodcem se zdravotním omezením v pohybovém aparátu a takový závazek není možné rozumně splnit. Příklad je sice absurdní, nicméně, takové ujednání je možné v praxi vidět, stejně jako případný zákaz, kterým pronajímatel nájemci zakazuje přijímat návštěvy nebo rodinné příslušníky, coby případné příležitostné nocležníky.
Zakázané sjednávání smluvních pokut ve smlouvě o nájmu bytu
Celkem významným zakázaným ujednáním je sjednávání smluvních pokut u nájmu bytu, o čemž §2239 hovoří velmi jasně. Nastane-li tedy důvod uvedený ve smlouvě o nájmu bytu, kterým by pronajímateli vznikalo právo po nájemci požadovat smluvní pokutu, nájemce tomu není povinen, neboť zákon v tomto smyslu hovoří jasně.
Vyšší ochrana nájemců bytu
Pokud zákon, resp. nový občanský zákoník, říká „nepřihlíží se k něčemu,“ pak jde o taková ujednání, jejichž závazek je nevymahatelný, byť by byla smlouva uzavřena i s úředně ověřenými podpisy. Ve smlouvách o nájmu bytu se tedy nesmí vyskytovat takové zákazy, kterými jsou zákonem přiznaná práva omezována. Jde například o právo nájemce v bytě podnikat atp.
Lze namítnout, že v ohledu na výše uvedené dochází k disproporci a zvýhodňování nájemců. Jedná se ovšem pouze o optickou nevyváženost. Právo nájmu bytu je totiž v případě občanského zákoníku velmi podrobně rozpracované a pronajímatelům dává jiné výhody, se kterými mohou při uzavírání nájemních smluv účelně disponovat.
Přestože se to nemusí každému pronajímateli líbit, jde o rozumnou podporu zákonodárců přispět k ochraně přirozených práv nájemců. Závěrem můžeme podotknout, že dobrovolnost nájemce plnit některé zakázané závazky není vyloučena (např. zákaz bydlení se psem).